住宅维修资金应该怎么用？

        住宅专项维修资金是业主们共有的修房钱，是每个买房人都要缴纳的，且数额不菲。近期，住宅专项维修资金使用情况成为社会关注的焦点。据新华社报道，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。但因申请手续繁琐、过程艰难，被称为“沉睡”的资金。
        北京市住房资金管理中心的数据显示，截至今年2月底，全市维修基金缴存总额为395.99亿元，一共支取使用了15.5亿元。从数据上看，使用率不到4%。
        对此，市住建委相关负责人表示，住宅共用部位、共用设施过了保质期才会用到维修资金。即便过了保修期，小修也是由物业负责，中修、大修才使用维修资金。从目前维修资金使用的情况看，多集中在2010年之前的小区。另一方面，业主们缴存的维修资金也是按照3%的综合收益率计息。也就是说，这笔钱也在逐渐变多。
        围绕业主们关心的住宅专项维修资金怎么交、什么样的情况可使用维修资金等问题，市住建委也进行了解释说明。
住宅专项维修资金
俗称房屋养老钱，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔钱由业主在购房时一次性交纳。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。
维修资金产生的利息归谁？
        商品房住宅专项维修资金都是由业主交存的，属于业主共有；房改房的单位和业主各需要交存一半维修资金，单位交存的部分归单位所有，业主交存的部分归业主所有。
        维修资金产生的利息也是归业主共有。北京的住宅专项维修资金在2006年9月21日之前是按照活期利率计息；自2006年9月21日开始按3%的综合收益率计息。维修资金如果划转到业委会账户，可以将资金分为定期、活期两种方式存储。
维修资金如何补交？
        补建交存方式和正常交存方式一样，由房地产开发企业进行注册、楼盘造册，由住房资金管理部门审核，最后，购房人持《专项维修资金交款通知书》，到联网银行网点交款。交款后，由专户银行出具《北京市住宅专项维修资金专用收据》。
        如在未补建或续交前发生大中修的共用部位、共用设施设备，由相关业主分摊维修费用进行维修。
维修资金怎么划转到业委会账户？
        一个小区的业主大会成立之后，业主委员会就可以申请住宅专项维修资金从市住房资金管理中心划转到开户银行。
        第一步，业委会要到开户银行开立基本账户和专用账户；
        第二步：业委会要持相关材料到市住房资金管理中心区（县）管理部办理注册审核。
        第三步：业委会持相关材料到管理部申请数据核对。
        第四步：业委会持相关材料到区县建委（房管局）核定管辖范围。
        第五步：市住房资金管理中心区（县）管理部打印《专项维修资金-划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》，经业委会确认并签章后，进行资金划转操作。
        第六步：业委会将《专项维修资金-划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》其中一份交开户银行，并查询到账金额。
业主如何查询维修资金余额？
        分两种情况。
        维修资金未划转到业委会账户名下的，业主可以持房本和本人身份证到光大银行任意网点办理维修资金查询卡后，拨打光大银行客服电话随时查询。也可以持房本和本人身份证到光大银行任意网点柜台查询。
        维修资金划转到业委会账户名下的，业主可以找本小区业委会，由业委会通过银行查询。
共用部位共用设施有哪些
共用部位包括：
        住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备包括：
        电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
【使用】
●维修资金使用条件是什么？
        两个条件。一是房屋过了保修期，比如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备正常损坏由建设单位负责维修。二是过了保修期后的共用部位、共用设施设备大中修时才可以使用。保修期满后的小修和日常维护从物业费里出。由物业公司负责维修。
●哪些情况可以用维修资金？
共用部位：
        1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
        2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
        3、地下室出现渗漏、积水的；
        4、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
        5、增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
        6、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
        7、公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
        8、公共区域门窗或窗纱普遍破损的；
        9、其他情况。

共用设施设备：
        1、电梯主要部件需要进行维修或更换的；
        2、二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；
        3、避雷设施不满足安全要求的；
        4、配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；
        5、消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
        6、楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；
        7、其他情况。
●谁来申请使用维修资金？
        维修资金已经划转到业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；没有划转的由物业公司提出申请使用。业主委员会和物业公司都不申请使用的，由房屋管理部门提出代修申请。
●使用维修资金是否
须全体业主大会通过？
        不一定。涉及整栋楼的维修资金由该幢楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过，通俗的说是“双2/3比例”。
        “2/3比例”的确定方法：
        整栋楼每户房本面积相加（A），同意维修的房主房本面积也相加（B），B是A的2/3。
        整栋楼所有房主（一个房主买该栋楼3套房算1个房主）相加（A），同意维修的房主数也相加（B），B是A的2/3。
●哪些情况属于应急情况？
        1、屋面防水损坏造成渗漏的；
        2、电梯故障危及人身安全的；
        3、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
        4、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
        5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
        6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
●申请应急维修多长时间能批？
        区县住建委（房管局）受理材料符合要求的，在2个工作日内做出决定；情况特别紧急的，当场做出同意决定。市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县住建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付；特别紧急的，应当在24小时内（指工作日）办理支付。