保定房地产无证售楼大行其道

 　　一、售楼者有恃无恐，购房者权益堪优

　　“商品房预售制度取消了吗？买无证房有风险吗？”近日，几位购房者致电本报，称保定市区不少在售楼盘都没有预售许可证。带着这些疑问，记者接连走访了保定市部分楼盘的售楼中心，一探究竟。

　　无证楼盘  遍地开花

　　记者在走访中发现，原来印象中的楼盘售楼中心都改名了，叫咨询、接待中心，但这些咨询接待中心都在卖房。业内人士说，售楼中心“变身”接待中心、咨询中心的原因是房子没有预售许可证。

　　在中央峰景楼盘，售楼人员告诉记者，他们本月就可以拿到预售许可证。但现在每平方米3000多元的房子，等拿到预售许可证肯定涨价。他们极力劝说记者当下买房，并称只要带上首付款，马上就办购房协议。

　　而早在今年年初就开盘售楼的保定青年新城，售楼人员承认至今仍没预售许可证，但本月能拿到。

　　记者另外走访了瑞景嘉园、魅力东方等十几处在售楼盘，虽然面积有大有小，位置遍布保定东西南北，效果图各式各样，但这些楼盘的共同之处都是无证销售，有的甚至还没有拿到规划许可证、建设开工证。

　　虽然无证  销售火暴

　　尽管没有商品房预售证，售楼人员却告诉记者房子都快卖空了。中央峰景楼盘售楼人员指着效果图说，该楼盘的两栋高层已经销售一空，另外一栋高层只剩顶楼的户型。

　　在瑞景嘉园置业咨询中心，售楼人员说现在购买还算“内部认购”，但记者询问的两种户型只能购买十几层以上的房子，其他早已售完。最叫人瞠目结舌的是青年新城，售楼人员说，“别看没证儿，半年前早就没房了。如果买房的人不放心或不按要求交清房款的，我们马上就按原价退房，反正买房的人有的是。”

　　售者“猖狂”  购者心忧

　　对于购房者的质疑和询问，所有售楼人员对无证售楼的事实都直言不讳，青年新城接待人员称，在别的地方怎么按规定办管不着，保定就是保定！虽然没有预售证，但银行照样给办贷款，现在购房者的贷款都基本办完了。

　　面对开发商的有恃无恐，保定市民们对这些楼盘既爱又恨。硬着头皮“抢”了一套房子的张先生无奈地说，他也想买套按规矩出售的商品房，但现在这些楼几乎都没证，如果不早动手，就买不到价格和位置都合适的房子了。而一旦买了这样的房，出了问题只好听天由命。前些日子他听说自己所购房的开发商卷钱跑了，网上炒得沸沸扬扬，害得自己几天都睡不着觉。

　　二、房子预售三年还未动工

    保定阳光水岸 “忽悠”上千购房者

　　三年前就开盘的房子到现在还没开始施工，保定上千户买房人遭遇“无证售楼”的闹剧，交了钱却没房住。是继续等下去，还是退房，想像着期待已久的“空中楼阁”，保定阳光水岸楼盘的购房者进退两难。

上千市民买了“空中楼阁”

不少保定市民打来热线，反映保定阳光水岸楼盘同样是无证售楼，甚至导致上千户居民无法按时入住。

在外地经商的万先生早在2005年底时就买了阳光水岸一套90多平方米的住宅，每平方米1900元。万先生说，这个价格相对其他楼盘略低，“我主要看中了他们的户型”，两室两厅的设计令人满意，万先生毫不犹豫地掏了6万元的首付款。万先生说，由于担心开发商卷钱跑掉，就先首付后贷款，降低风险，“有个老太太一下子交了40多万”。

交了钱，签了协议，等着盖房。没想一等就是三年，现在连动工前期的拆迁都没完成，万先生十分气愤，而与他同样购买阳光水岸的购房者有上千人。

等房结婚等到孩子已出生

为了维护自身权益，不少阳光水岸的购房者们自发在网上成立了QQ群“空中楼阁”，团结起来互相安慰。

26岁的小郑借了4万元首付买了套房子，本打算结婚用。“现在孩子都三个月了，我们一家人还要租房子住。”小郑说，他2005年买房时，楼房广告铺天盖地，人们都在“抢”购，他是托了朋友才弄到的这套房，怎么也没想到会是现在的结果。

“当初每平方米1600元，现在退房特别不合适。”但小郑觉得一直这样等下去也不是个办法，迟迟盖不起的房子让他进退两难。

购房者质疑政府监管力度

据了解，关于购房者与阳光水岸问题，保定媒体和河北电视台都曾经进行报道。从前年开始，保定共有1000多户居民先后在这买了房子，并交纳了房款。但是开发商收了房款后还在解决拆迁问题，至今无法如期开工建设。可是购房者们认为，不管出现什么问题，既然开发商已经公开销售房子，还收取了房子首付款甚至是全款，就应该按时交房。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，取得商品预售许可证，才可以销售商品房。记者了解到，该楼盘并未拿到商品房预售许可证。

“拆迁户没搬走就开始卖房了，怎么可能有预售许可证呢？”购房者小张质疑政府的监管力度不够。小张说，如果开发商有预售许可证后再卖房，肯定不会有现在的拆迁难题。如果当初政府有关部门及时发现小区无证卖房，并采取措施，他们这些购房者就不会现在这么“惨”了。

    三、保定将逐一核实查处无证楼盘

记者从保定市住房保障和房产管理局了解到，12月19日保定市有关部门成立了专项整治行动小组，将严查违规售房，进一步规范房地产市场秩序。

据保定市住房保障和房产管理局有关负责人介绍，本报关于保定市无证售楼的相关报道引起了保定市政府的重视，紧急召开会议，并于昨日成立了由住房保障和房产管理局牵头，规划局、国土资源局等部门组成的专项整治行动小组。住房保障和房产管理局执法大队张队长表示，对被曝光的无证楼盘将进一步核实，对发现的违规情况一定严肃查处，同时此次专项整治行动也将对保定市范围的房地产市场秩序进行一次严格检查，加大监管力度，进一步规范房产市场。

随着本报报道的深入，越来越多的市民打来热线电话，将自己买房遭遇的种种境况及房地产的一些违规现象反映给报社。就如何举报违规情况等问题，住房保障和房产管理局执法大队张队长表示，如果发现开发商无证售房等违规行为，市民们可以直接投诉举报。保定市住房保障和房产管理局执法大队投诉举报电话是：0312-2062692。

　四、保定开发商自揭无证售楼内幕

　规范的管理必然带来房价的上升，违规操作则有利于遏制房价迅速上升”，对于本报连续报道的“保定无证售楼大行其道”问题，一位不愿透露姓名的开发商向本报记者抛出了他的奇谈怪论。

　开发商：“规范了我们就得涨价

　这位开发商告诉记者，规范管理导致我们的投资回报率急剧下降，这是房价越来越高的一个重要原因。以往开发商拿到土地大多通过协议方式，比如说，价值1000万的土地，可能只须向土地所有人预先支付10%的费用，启动资金只需要100万元，就可以进入开发销售阶段。然后开发商面向市场售房收钱，卖得房款3000万，其中900万付剩余土地款，1100万支付建设工程款，最后利润为1000万。先期启动资金100万，利润1000万，其投资回报率高达10倍。

　土地挂牌公开拍卖，开发商必须向政府付清地款之后才能拿到土地。同是价值1000万元的土地，启动资金至少需要1000万元。如果拍到土地后立即卖房，仍卖3000万元，利润1000万元，其投资回报润率仅为100%，减少了9倍。要想再达到原来10倍的投资回报率，房价就得涨5倍。

　如果完全执行国家预售许可证制度，投资回报率会进一步降低。因为不仅要支付1000万元的土地款，还可能要支付相当一部分建筑款，至少得一半吧，500万元左右，之后才允许公开出售，总投资则达到1500万元。如果仍卖3000万元，利润1000万元，其投资回报率仅为60%！

　因此即使土地、建筑成本、配套设施等都不涨价的情况下，开发商适当提高房价，追求一个合理的投资回报率都是必须要提高房价。更何况近年来土地价格成倍上升、建筑材料不断涨价，配套设施日趋完善，房价猛涨已经是不可避免，其中作为投资的第一步，土地的价格成为最主要原因。“一些享受过暴利的开发商现在很郁闷，涨涨房价，提高点回报率也是正常表现。”

　管理部门：“规范才能降低购房风险”

　作为政府主管部门，控制房价过快上涨是重要工作，降低风险也是维护购房者利益的重要工作。一位政府主管官员告诉记者，严格管理会使开发商售房前投资剧增。比如土地实行拍卖，一块土地拍下来得交几千万甚至几个亿的现款，开发商才能办到土地证。投资这么大，想跑也跑不了。

　再比如预售许可证。开发商不仅要拿到土地证，还得把楼房基础做好，甚至都已经盖起了几层，才能办到预售许可证。预售许可证办下来了，对购房者来说，基本上就不存在风险了。像此次报道的“阳光水岸”给购房者带来的问题，前期如果全部规范操作，则问题根本就不可能出现。规范管理，整顿市场秩序是政府工作的大趋势。

　编后：习惯了浑水摸鱼，习惯了10倍的暴利，60%的利润都会嫌少，规范了就得涨价，好一个“在商言商”。需要指出的是，我国正处在一个市场经济逐步走向法制化，规范化的阶段，总是拿过去的“暗箱操作”的“老皇历”，在房地产市场加大宏观调控和综合治理的今天，无疑是不合时宜的。有红绿灯的路只会让各类行人各畅其行，不是吗？