门头沟楼市：凭什么这么贵？

        随着北京整体楼市上行，门头沟市场也水涨船高：区域新盘持续高端化趋势，新盘成交均价直奔4万元/平方米。作为一个六环外的郊区，门头沟为何会有如此底气？新京报记者对此进行了探访。
现状
六环外在售新盘均价破3万元/平米
        9月，北京新盘均价创下年内新高，虽然交易量连续下跌，房价则出现了两连涨，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年9月北京全市新建商品住宅成交均价为29364元/平米，环比今年8月份的房价涨幅达9%，成为今年以来房价的最高点。
        在北京众多郊区县中，门头沟的表现尤为突出。根据亚豪机构数据显示，今年门头沟住宅均价高达33357元/平方米，房价涨幅在郊区县中仅次于大兴。十年时间，门头沟成为了首个在售新盘单价普遍突破3万元的六环外区域。
        如果说去年是门头沟集中供应，多种产品百花齐放的一年。那么今年的门头沟，则是房价领涨的一年。根据中原地产数据显示，2006年门头沟区域成交均价3913元/平方米，2015年门头沟区域成交均价32017元/平方米，十年间房价每平方米涨了近8.2倍。
        记者了解到，时下的门头沟，单价3万以下项目已经罕见踪影。目前区域里在售的西山艺境最高售价已经突破了4万元/平方米。
        “门头沟经过近两年众多品牌开发商的经营和炒作，未来的价格只会更高。”门头沟目前在售一高端项目营销负责人表示。
预期
土地热新盘售价或达5万元/平米
        门头沟市场的上行，实际从土地出让就能看出端倪。
        最近，门头沟两地块出让，现场吸引了包括首开保利、天恒、中铁建、华远等在内的多家知名房企及联合体现场争夺。该地块最终以20.3亿元的总价被电建金地联合体所取得，虽然价格并未触及价格上限，但扣除自身配建的公租房部分之外该地块折合楼面价在23700元/平方米左右。
        亚豪机构市场总监郭毅表示，从地块周边在售项目情况来看，23700元/平米左右的价格较为“合理”。该宗出让地块中住宅部分的折合楼面价为23700元/平方米，预计未来的合理价格将在45000-50000元/平方米之间。
        记者经过了解发现，与其他郊区县楼市相比，门头沟并未经历由刚需向高端的转变过程。
        “逐步退出煤炭产业对门头沟楼市造成深刻影响。早在2011年之前，门头沟房价很低，但伴随着产业结构和城市功能定位调整，门头沟的土地供应和房价出现了显著增长。”一长期耕耘门头沟的房企相关负责人介绍。
        克而瑞研究机构统计数据显示，在2011年之前，门头沟每年土地供应量基本在一两块，成交住宅地块平均楼面地价不到2000元/平方米。而到2013年，门头沟供地8宗，成交住宅地块平均楼面地价直线升至万元每平方米，三年时间土地价格翻了三倍。
        去年以来，门头沟土地市场的热度继续延续。2014年，门头沟区域年内共出让了8宗地块，建筑面积153万平方米，平均溢价率35.82%，成交总价234.8亿元。其中住宅地块成交5宗，创历史新高。
        土地溢价的不断增长，也催生了区域里中高端项目的集中出现。目前门头沟永定镇在售住宅以品质洋房为主，如泷悦长安、V7西园、西山艺境等，售价普遍在32000-35000元/平方米。而西山艺境的别墅产品均价已超45000元/平方米。
原因
土地、新盘供应稀缺
        门头沟之所以形成如此格局，与京西近年来的供应关系密不可分。海淀、丰台等京西区域的供应乏力，给门头沟带来更多市场需求。
        记者查阅资料发现，今年成交的26宗住宅性质用地中，京西只有丰台出让5宗、房山出让2宗，海淀1宗，门头沟1宗。供地的不足不仅直接造成商品房供给匮乏，还因地价的走高拉升了未来的房价预期。当前，北京西三环、西四环附近本就已经顶豪扎堆，丰台今年出让的几宗宅地的实际楼面价也在3万-6万元/平方米之间，根据房价至少是地价2倍的常规，可以预见未来京西住宅的高端化仍将继续。“在这样的市场背景下，在金融街工作，以及京西部队大院的购房客群，只能去门头沟购房，而这类客群追求品质住宅的需求导向，是门头沟直接形成中高端市场的诱因。”
        记者了解到，在目前京西，海淀的万柳、丰台的西局，俨然成为高端住宅板块的新热点，部分项目均价直奔10万+。而在石景山，目前则以商业项目供应为主，住宅项目也极为稀缺。这也意味着西部客群被进一步挤压至门头沟。
        西山艺境、V7西园等项目销售人员也表示，目前门头沟项目的主体客群主要来自海淀、石景山，还有一定量的客群来自昌平。
隐忧
涨价太快 去化压力大
        除了供应关系决定需求外，规划和生态利好也令开发商和购房者在近些年持续看好门头沟。
        在业内看来，新城规划和生态优势成为门头沟的后发优势。
        国家行政学院经济学教研部主任张占斌就曾表示，生态资源的“变现”让门头沟区域发展站在了新的“起跑线”上，尤其是2011年北京市政府投资2200亿提速发展西部区域，首都西部综合服务区(WSD)的功能定位也让区域良好的生态环境与北京城市发展找到了最佳结合点。
        原华高莱斯顾问(北京)有限公司副总经理、现啼鸟（北京）健康科技有限公司董事长公衍奎也表示，门头沟的价值潜力巨大，该地区未来或将成为西部中高端改善性终极住宅需求的核心发展区域。
        但另一方面，近些年来土地供应和溢价的逐年递增，其住宅产品价格的市场认可度也有待观察。以最新出让的地块为例，预计未来的合理价格将在45000-50000元/平方米之间。郭毅表示，如果按正常节奏在一年半左右后上市，门头沟区域楼市能否接受如此快的价格涨速尚是未知数。
        同时，自去年以来，门头沟商住项目供应也在持续增加，令业内看到门头沟商住楼市去化的隐忧。
        据机构统计，门头沟区域商住类产品今年新增供应套数1228套、新增供应面积6.07万平方米；年内共成交309套、成交面积1.58万平方米，其中成交量最大的月份是6月上半月，共成交124套。与此同时，门头沟商住类产品库存量已达2373套，今年新增供应1288套、成交309套，供需比为4：1，去库存压力之大不言而喻。