土地政策大变动，小产权房要“转正”了？

        最近土地市场出了一件大事。
        简单地说，就是集体建设用地如果用作经营性用途，可以跟国有土地一样直接入市挂牌交易，也就是说可以省去“国有化”的程序，直接入市。
        这算是最近跟楼市相关的消息里面，最重磅的一条消息了。消息一出来，很多人认为小产权房要“转正”了，相关的解读与猜测，一直没有停过。
        但很多时候，大家解读一个消息，都只是看到了只言片语，就开始下定论，这也就导致了很多人的解读都是误读。
        我跟大家聊聊这件事，正确的理解姿势应该怎么摆。
1 集体建设用地可入市
        根据新华社的报道，12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案。
        我对比了一下，跟之前相比，主要出现了3处变动。
        1. 删去了现行土地管理法中关于从事非农建设使用土地的，必须使用国有建设用地，或者征为国有建设用地的有关规定。
        2. 对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
        3. 在现行城市房地产管理法中“关于城市规划区内的集体土地必须先征为国有建设用地才能出让的规定”，增加一句“法律另有规定的除外”。
        如果没有这3处变动，集体建设用地如果想要进入市场流通，就必须先进行征收，变成国有土地，然后再入市。
        现在这3个变动结合在一起，意味着，以后符合条件的集体经营性建设用地可以跟国有土地一样直接入市交易。
        以后农村、城乡接合部、城中村的集体建设用地要进行拍卖，程序就简单多了。
2 小产权房能转正吗？
        这消息一传出来，就引发了很多人的关注。
        当然，关注这个消息的人，不止是有农村户口的人，还有很多想购买小产权房的人，这种房子指的是农村集体土地上建设的房子。
        很多人想，集体建设用地都可以跟国有土地同权了，直接进入市场了，那么小产权房转正，还会远吗？
        事实是，他们想多了，至少目前来看，是不可能转正的。
        毕竟这一次草案的修订，完全是针对经营性用途的土地，跟住宅完全没有关系。
        所以，集体建设土地要拿去建成住宅，还是不可以直接拿去拍卖的，依然要先转成国有土地。
        其实我们从政府的角度来看，他们也不太可能会动这个心思。
        大家可以想一下，如果小产权房可以直接转正，会发生什么事？
        我们完全可以预见这样的画面，一、二线城市的城中村，房子会被哄抢，尤其是深圳。
        这些房子进入市场之后，就会对房地产商开发的商品房价格造成冲击，就算引起暴跌，都有可能。
        这绝对不会是政府想要看见的结果。虽然我们现在在调控房价，但政府的本意是希望房价高位横盘。
        如果房价下跌得厉害，对于政府卖地，收房地产税都是不利的，而且很有可能引起动荡。所以，从政府的角度来看，他们没有动机让小产权房转正。
3 小产权房还能买吗？
        其实，这种小产权房在近几年还是很受欢迎。
        最近几年，房价飞涨，买房难是一个很现实的问题。一线城市就连郊区的房子，都是生命不能承受之重。
        所以，很多人开始把目光转向了小产权房，去农民那里买他们集体土地上建的房子，虽然居住环境差点，但好歹也有个栖身之所。
        很多人都觉得，虽然这种小产权房没有房产证，但自己与卖房的人签了合同，只要房子还在，自己就能住，如果遇上拆迁，说不定还能成为“拆一代”。
        实际上，现在远没有大家想象得那么美好。
        小产权房没有预售许可证和土地使用证，所以这种房子的购房合同没有在国土房管局备案，所以哪怕我们买了房子，但却没有产权。
        如果卖房子给你的人，看到房子涨价了，可能就会毁约；如果遇上了拆迁，我们很可能得不到拆迁款，就连买房子的钱都打了水漂。
        买这种房子的结果如何，很大程度上取决于卖房的人人品如何。亲人之间尚且会因为房子反目，寄希望于卖房人的人品，是否太过草率呢？
        买在集体土地上建的小产权住房风险很大，那么买农民的宅基地可行吗？
        宅基地确实是可以买卖的，并且是有产权的，但是不是所有人都能买。宅基地是国家给农民的住房保障，所以宅基地的买卖受到很大的限制。
        宅基地的买卖双方都必须是本村村民，而且卖的人必须有其他宅基地，买的人没有宅基地，买卖的申请必须经过村集体同意，而且房子和土地要同时转让。
        所以，城镇居民去农村买农民的宅基地，是不可行的。虽然我们看到事实上在很多县城边郊区域，经常有这种买卖现象，但这种现象严格上讲是不合法的。
        买房终究是大事，对于自己弄不清产权归属的房子，还是不要轻易下手，与其冒着这么大的风险去买一个房子，还不如租房子。