停车管理费一笔糊涂账？

        随着汽车保有量的增加，车位在城市里越来越稀缺，一些新开发小区的车位也就格外好卖。
        很多买了车位的业主期待能够一劳永逸，但往往事与愿违，车位买下来后，车库管理方还可能会不断上调“停车管理费”，而在很多车主看来，这个“管理费”可算是一笔糊涂账。
业主代表据理力争
涨价的事儿就黄了……
        “我们讨论了半天，连谁该管这事都没搞明白。”2018年初，华龙美钰小区业主曾展开过一次大讨论，焦点便是小区停车场的一项收费——停车管理费。
        位于南二环附近的华龙美钰面积不大，约有六百余户居民，所有车位均是地下停车位。据业主介绍，总量四百多的地下停车位，被分为两类。其中位于B2和B3、B4的两百多个车位，用以向业主售卖，可办理“大红本”产权证明；另一部分则用来出租，由于地处西城区，停车位租金一直不低，每个月的租金维持在880元的标准。
        2016年8月底，小区可供销售的车位开始对外销售，也是在车位销售时，购得车位的业主被告知，虽然产权已归业主所有，但业主仍需缴纳一笔“停车管理费”。
        购买车位的业主需要签署一份《华龙美钰地下车位售后服务管理协议》，该协议上说明，“甲方收取的管理费只限于该停车场地使用管理费，不包含车辆管理费”，其中的甲方，为当时小区的物业，也是车位管理方——北京喜莱达物业管理有限公司。
        “金额不算多，每个月100元，而且第一年免费。”虽然对协议内容有所疑虑，但鉴于签署协议才能购买车位，业主徐培培还是签署了这份协议，直到2017年底，她突然发现，地下停车场贴出了告示，要将停车管理费上调至每个月120元。
        “上调虽然不多，但大家心里不是滋味，谁给他们的权力随意涨价？”许多购买了车位的业主，对于价格调整均有异议：“大家就很奇怪，因为之前一点风声都没有，也没有咨询过相关的业主。”
        此时有业主仔细研读“管理协议”才发现，协议中有“管理期自2016年9月9日至2017年12月31日止”的条款，外加此时小区物业更替，停车管理公司易主，停车管理费到底怎么定，成了一笔糊涂账。
        与此同时，虽然《北京市机动车停车条例》第二十九条中对小区共有停车泊位的收费有所规定，“停车管理费”如何定价则没有明确说明。
        徐培培回忆，管理费到底能不能调、怎么调，一时间大家议论纷纷。绝大多数业主表示涨价没有规则可循，也没有享受到相关的服务；也有少部分业主认为，每个月只是涨20元，只要管理方能给出管理费的具体用途和服务承诺，不愿意浪费时间与之争论，“我们最怕的还是，这次调价成功了，今后年年调怎么办？业主不就成了案板上的肉？”
        让徐培培感到松心的是，在业主代表与停车管理方据理力争后，停车管理公司承诺暂不调价：“这个事儿也就过去了，但实际上还是埋了一个小炸弹。到底怎么调，还是没聊明白。”
业主各自为战
早交给打折 不交不放行
        虽然在徐培培看来，他们小区的管理费还埋了“炸弹”，但这种“暂时胜利”就已经让很多人羡慕不已，李允就是其中之一。不久前，他刚缴纳了今年的停车管理费，此前他曾经因为费用上涨而抵抗了两个多月，但最终还是“投降”了，“我们小区里买下车位的业主不够团结，也没有人愿意出头跟对方交涉。”
        李允所在的小区就在西四环边上。购房的时候，他花12万元买了车位。最初几年，管理费一直没变，而且收得比较低。但是大约六年前，车库更换了管理方后，停车管理费就被调高了。“每个车位70元，大家在业主群里曾经讨论过，都说收管理费也确实是有法可依的。管理费也不高，也就认了。”
        但如同车位租赁费一样，停车管理费也在以20％左右的标准逐年上涨，今年元旦前，管理费再次上调，李允家车位所在的平层已经涨到了210元。李允开始想要反抗，“这些年说涨价就涨价，从来没公开过收支明细，从我个人的体验来说，管理费不应该上涨得这么快。”
        李允在小区业主群里呼吁大家拒交管理费，也专门跟业委会的成员私下里沟通，希望业委会委员能够站出来维护业主们的权益。但都一一碰壁：车库管理方给予先缴费的业主打折、延长服务期、抽奖等各种优惠，不愿意多事儿的业主大多选择了直接缴费；而业委会委员中，有的回复说这是市场调节价格，无法干涉；有的说征集不到足够比例的业主签名；还有的说曾经多次发现自家的车出现不明原因的划痕，已经心灰意懒……
        李允最终只争取到了另外一个业主的支持。两个人坚持不肯缴纳管理费，但过了管理方给出的期限之后，地库管理方就不再给他们的车放行。李允和朋友每次进出地库都需要跟管理方唇枪舌剑。这样僵持了两个多月，他和朋友终于放弃了抵抗。“其实就是几百元钱的事儿，代价太高了。自己一个人出去的时候还好，周末带孩子出门，每次争吵对孩子的影响很不好。”
律师意见
自由约定并非可以漫天要价
        对于李允的疑问，北京市长济律师事务所刘雪梅律师给出了肯定的回答，“停车管理费涨价绝对不能漫天要价，还是有法有章可循。”
        刘雪梅说，虽然根据《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》住宅小区停车服务费属于放开价格实行市场调节的7项服务价格之一，双方可以在合同中自由约定，但自由约定并非可以漫天要价。
        根据2016年修订的《物业管理条例》（以下简称《物管条例》）第四十三条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”，据此停车管理费可以依据《物管条例》另行约定。根据《物管条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。因此双方对于停车管理费的约定应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，即《中华人民共和国合同法》和《民法通则》确立的公平原则和等价有偿原则，同时依据市场价格确立合理价位。
        “合理价位如何界定，我认为首先是基于物权法确立的停车位的基本用途。”刘雪梅律师提出，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定已经确立的“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”这一基本原则，“这就从法律上规定了小区内的车位，不能单纯以盈利为目的，而应满足业主在本小区内买得起、租得起车位这一正常停车需求。”
    刘雪梅还强调，另一个还要考虑的就是服务与收费相匹配原则，即按质论价。“每年是否应当涨价，应当按照市场调节原则以及物业服务企业或停车服务企业是否提供了应有服务和增值服务来论定，同时应当给予合同双方平等自愿等价协商的权利来确定合同内容，任何违背这一基本原则的内容，即便以格式文本的形式约定在合同中，也可能会导致条款无效的法律后果。”